10 βήματα για την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα

Info:

Αν σκέφτεστε να αγοράσετε μια κατοικία στην Ελλάδα αυτό το άρθρο παραθέτει 10 απαραίτητες γνώσεις για την αγορά ενός σπιτιού στην Ελλάδα, είτε είναι στην πόλη, στην εξοχή ή σε ένα νησί. Συμβαίνει συχνά οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές ελληνικών ακινήτων να αποθαρρύνονται επειδή, για να είμαστε ειλικρινείς, η διαδικασία μπορεί να μπερδεύει και να γίνει εξουθενωτική.

Σήμερα, συζητάμε με τον Πάνο Μήτσιο, ιδρυτή του Doorsteps Greece, μια ανεξάρτητη εταιρεία συμβούλων ακινήτων με έδρα την Αθήνα, που μας καθοδηγεί στη λήψη αποφάσεων με αυτοπεποίθηση όταν αγοράζουμε το σπίτι των ονείρων μας στην Ελλάδα.

Βήμα 1ο: Προσδιορίστε πού θέλετε να αγοράσετε.

Ίσως υπάρχει ένα νησί που θα μπορούσατε να ζήσετε. Ή μπορεί να προτιμάτε μια πόλη ή την ηπειρωτική χώρα. Το πρώτο βήμα είναι να κοιτάξετε τα ακίνητα σε περιοχή/ές που σας ενδιαφέρουν. Ο Σπιτόγατος και η Χρυσή Ευκαιρία είναι δύο ιστοσελίδες που εμφανίζουν οικόπεδα ανά περιφέρεια σε όλη τη χώρα. Μερικά σημεία-κλειδιά που πρέπει να ληφθούν υπόψιν είναι η πρόσβαση σε αεροδρόμιο, το κλίμα, η απόσταση από τη θάλασσα, η τοπική κουζίνα, αρχιτεκτονικές προτιμήσεις, συνωστισμένες ή απομονωμένες περιοχές, παροχές υγείας και ευεξίας, εμπορικές περιοχές και άλλες προσωπικές προτιμήσεις.

Βήμα 2ο: Προσδιορίστε την αξία της αγοράς.

Έχετε βρει ένα σπίτι στην περιοχή που σας ενδιαφέρει και έχετε αποφασίσει ότι ανταποκρίνεται στις ανάγκες σας και σας αρέσει. Θέλετε να κάνετε μια προσφορά. Στη συνέχεια, είναι σημαντικό να κατανοήσουμε ότι η τιμή καταχώρησης διαφέρει από την τιμή αγοράς. Αυτό που βλέπετε στη αγγελία είναι η τιμή καταχώρησης που ίσως να μην αντικατοπτρίζει την τιμή αγοράς. Όπως και να έχει, αν γνωρίζετε την αξία αγοράς της κατοικίας που σας ενδιαφέρει θα μπορείτε να διαπραγματευτείτε καλύτερα. Θα αναρωτιέστε τώρα “πώς βρίσκω την αξία αγοράς για την κατοικία που με ενδιαφέρει;” Υπάρχουν δύο τρόποι. Μπορείτε να κάνετε τη δική σας έρευνα συγκρίνοντας οικόπεδα με παρόμοια χαρακτηριστικά και να βγάλετε τα δικά σας συμπεράσματα ή μπορείτε να προσλάβετε έναν ανεξάρτητο εκτιμητή, κάτι που προτείνεται. Στην Doorsteps παρέχουμε μια πλήρη έκθεση εκτίμησης αξίας που περιλαμβάνει την εμπορική αξία πώλησης ακινήτου, ανάλυση της αγοράς στην περιοχή και τα πιο πρόσφατα τοπικά δεδομένα, όλα εντός μίας εργάσιμης ημέρας – για κάθε ακίνητο που σας ενδιαφέρει με μια ελάχιστη χρέωση.

Βήμα 3ο: Διαπραγμάτευση τιμής

Μόλις είστε καλά πληροφορημένος για την εμπορική αξία του ακινήτου θα ξεκινήσετε τη διαπραγμάτευση τιμής. Μπορείτε να το κάνετε μόνοι σας ή να προσλάβετε κάποιον τρίτο, ανεξάρτητο, να διαπραγματευτεί για εσάς.

***Προαιρετικό αλλά συνιστάται ανεπιφύλακτα:
Αν θέλετε να γνωρίζετε την κατάσταση και την ποιότητα της κατοικίας που σας ενδιαφέρει, μπορείτε να ζητήσετε μια έκθεση επιθεώρησης. Ένας μηχανικός θα επισκεφθεί την ιδιοκτησία και θα επιθεωρήσει όλα τα εξωτερικά και εσωτερικά συστήματα, τη δομή, τα ηλεκτρολογικά, τα υδραυλικά, τη θέρμανση και τον εξαερισμό. Στη συνέχεια, θα συντάξει έκθεση για τη συνολική κατάσταση του σπιτιού, θα επιστήσει την προσοχή σας σε τυχόν προβλήματα ασφάλειας ή αναγκαίες επισκευές και θα εκτιμηθεί το κόστος για τυχόν ανακαινίσεις, εάν είναι απαραίτητο. Με την έκθεση επιθεώρησης θα είστε σε καλύτερη θέση διαπραγμάτευσης τιμής στην περίπτωση που το σπίτι χρειάζεται επισκευές που δεν εντοπίζονται με γυμνό μάτι.

Βήμα 4ο: Συμφωνία αγοράς

Έχετε συμφωνήσει στην τιμή. Το 4ο βήμα αποτελείται από τη σύνταξη ενός προσυμφώνου, γνωστό και ως προσύμφωνο αγοραπωλησίας, που δεν είναι υποχρεωτικό στην Ελλάδα, αλλά συνιστάται ιδιαίτερα για την προστασία των συμφερόντων πωλητή και αγοραστή. Τι είναι το προσύμφωνο αγοραπωλησίας; Είναι ένα έγγραφο με το οποίο το ακίνητο αποσύρεται από την αγορά, ο πωλητής γνωρίζει ότι ο αγοραστής ενδιαφέρεται πραγματικά, και περιλαμβάνει όλους τους όρους και προϋποθέσεις που πρέπει να τηρούνται καθ’ όλη τη διαδικασία της αγοράς. Ο αγοραστής θα πρέπει να προσλάβει έναν δικηγόρο, με δικά του έξοδα, για να συντάξει το συμφωνητικό αγοράς. Σε αυτό το στάδιο, ποσό μεταξύ 2% και 5% της διαπραγματευόμενης τιμής αγοράς πρέπει να καταβληθεί στον πωλητή ως προκαταβολή, το οποίο θα αφαιρεθεί από την συνολική συναλλαγή. Αν δε γνωρίζετε που να βρείτε δικηγόρο απευθυνθείτε στην αντίστοιχη Πρεσβεία της Ελλάδος. Οι Πρεσβείες έχουν έναν κατάλογο ειδικευμένων δικηγόρων και επαγγελματιών που μπορείτε να έρθετε σε επαφή ή μπορείτε να ψάξετε μόνοι σας τοπικά ή διαδικτυακά.

Ορισμένες ρήτρες που πρέπει να ενσωματωθούν στο συμφωνητικό αγοράς είναι:
– ο τίτλος ιδιοκτησίας κατά τη στιγμή της αγοράς να είναι απαλλαγμένος από κάθε χρέος, βάρος, υποθήκη ή προσημείωση
-Το χρονοδιάγραμμα των επόμενων βημάτων μέχρι την ολοκλήρωση της αγοράς.
-Tι γίνεται με την προκαταβολή σε περίπτωση μη τήρησης των συμφωνηθέντων ή μεταμέλειας του πωλητή.

Βήμα 5ο: Νομικός έλεγχος

Αποτελεί ευθύνη του αγοραστή. Ο δικηγόρος που προσλάβατε στο 4ο βήμα θα πάει στο τοπικό υποθηκοφυλακείο, όπου όλοι οι τίτλοι ιδιοκτησίας της περιοχής φυλάσσονται σε αρχείο. Εδώ ο δικηγόρος θα επιβεβαιώσει ότι η ιδιοκτησία ανήκει στον πωλητή και ότι είναι απαλλαγμένο από τυχόν υποχρεώσεις, όπως βάρη, δάνεια, κατασχέσεις κ.λπ. Μια μέση αμοιβή νομικού ελέγχου για ένα διαμέρισμα στην Αθήνα είναι περίπου 300-400 ευρώ, και επιβαρύνει τον αγοραστή.

Βήμα 6ο: Τεχνικός έλεγχος

Ενώ ο νομικός έλεγχος αποτελεί ευθύνη του αγοραστή, ο τεχνικός έλεγχος αφορά τον πωλητή. Ο πωλητής πρέπει να παρέχει στον αγοραστή αντίγραφα από όλα τα ενημερωμένα τοπογραφικά διαγράμματα και αρχιτεκτονικά σχέδια του ακινήτου. Είναι σύνηθες να έχουν γίνει παράνομες οικοδομικές εργασίες, όπως προεκτάσεις που απαγορεύονται ή χώροι που προστέθηκαν ενώ δεν είχαν περιληφθεί στα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια. Ευτυχώς, ο νόμος απαγορεύει να πωληθούν ακίνητα στα οποία έχουν γίνει παράνομες οικοδομικές εργασίες και είναι ευθύνη του πωλητή να βεβαιωθείτε ότι οι παράνομες προσθήκες του ακινήτου έχουν τακτοποιηθεί. Όπως αναφέρθηκε, ο τεχνικός έλεγχος είναι ευθύνη του πωλητή, αλλά παρόλα αυτά καλό είναι ο αγοραστής να προσλαμβάνει έναν ανεξάρτητο διπλωματούχο μηχανικό για να ελέγξτε ότι όλα τα διαγράμματα και σχέδια είναι εντάξει και ότι τυχόν παράνομες εργασίες έχουν διευθετηθεί. Ένας διπλωματούχος μηχανικός θα χρεώσει, κατά μέσο όρο, 200-300 ευρώ για να επαληθεύσετε τα τεχνικά έγγραφα της ιδιοκτησίας. Αξίζει το κόστος για να έχετε το κεφάλι σας ήσυχο.

Βήμα 7ο: Μεταφορά χρημάτων

Κάθε κάτοχος τίτλου ελληνικής ιδιοκτησίας πρέπει να έχει Α.Φ.Μ. Για να αποκτήσετε Α.Φ.Μ. πρέπει να πάτε στην εφορία που καλύπτει την περιοχή στην οποία ανήκει το ακίνητο. Σε αυτό το στάδιο ο αγοραστής μεταφέρει το υπόλοιπο ποσό της αγοράς (μείον την προκαταβολή) στο λογαριασμό του πωλητή.

Βήμα 8ο: Φόρος Ακίνητης Περιουσίας

Ο φορολογικός συντελεστής κατά την αγορά ενός ακινήτου στην Ελλάδα είναι το 3% της τιμής αγοράς. Μέχρι το 2013, ήταν 10%, οπότε έχουμε μια σημαντική μείωση από τότε. Έτσι, εάν η τιμή αγοράς είναι 100.000 ευρώ, ο φόρος ακίνητης περιουσίας που πρέπει να καταβληθεί επιπλέων της τιμής αγοράς, θα είναι 3.000 ευρώ, οπότε προκύπτει η τελική τιμή 103.000 ευρώ. Είναι εξίσου σημαντικό να αναφέρουμε ότι ισχύει ένα επιπλέον 23% ΦΠΑ για όλες τις ιδιοκτησίες με οικοδομική άδεια που εκδόθηκε από την 01/01/2005 και μετά, οπότε η τελική τιμή αυξάνεται σε 126.000 ευρώ.

Βήμα 9ο: Ολοκλήρωση

Είναι ευθύνη του αγοραστή να προσλάβει έναν συμβολαιογράφο για την ολοκλήρωση της αγοράς. Η ολοκλήρωση αυτή περιλαμβάνει μεταφορά του τίτλου ιδιοκτησίας, επίβλεψη του νομικού και τεχνικού ελέγχου, επιβεβαίωση της μεταφοράς χρημάτων και υπογραφή του οριστικού συμβολαίου αγοράς. Η αμοιβή του συμβολαιογράφου κυμαίνεται μεταξύ 1% και 0,1% ανάλογα με την τιμή αγοράς του ακινήτου. Για ένα ακίνητο 100.000 €, η αμοιβή του συμβολαιογράφου είναι 1.000 € (1% της τιμής αγοράς), για ένα ακίνητο αξίας 200.000 € η αμοιβή του συμβολαιογράφου είναι 1760 € και για 300.000 €, η αμοιβή του συμβολαιογράφου είναι 2460 € (0,8% της τιμής αγοράς), χωρίς το ΦΠΑ (23%). Η αμοιβή του συμβολαιογράφου μειώνεται ανάλογα με την αύξηση της τιμής αγοράς.

***Συνιστάται αλλά χωρίς να είναι υποχρεωτικό, ο πωλητής να ζητά από τον δικηγόρο να τους εκπροσωπεί ενώπιον του συμβολαιογράφου και να κάνει έναν τελευταίο έλεγχο του συμφωνητικού πριν υπογραφεί το τελικό συμβόλαιο. Στην περίπτωση αυτή η αμοιβή του δικηγόρου θα είναι περίπου 1% της τιμής αγοράς μείον το ποσό που έχει ήδη καταβληθεί για το νομικό έλεγχο.

Βήμα 10ο: Τι συμβαίνει μετά την ολοκλήρωση;

Μετά την ολοκλήρωση ο αγοραστής θα πρέπει να προσλάβει έναν λογιστή που θα υπολογίσει τον ετήσιο ενιαίο φόρο ιδιοκτησίας ακινήτων (γνωστό ως ΕΝΦΙΑ). Το ποσό θα εξαρτηθεί από το μέγεθος του ακινήτου, τη θέση και το έτος χορήγησης της οικοδομικής άδειας. Για ένα σύγχρονο εξοχικό 200 τ.μ. ένα στάνταρ ποσό ενιαίου φόρου ιδιοκτησίας ακινήτων είναι 900 ευρώ το χρόνο. Για ένα σπίτι 100 τ.μ., ο φορολογικός συντελεστής πέφτει στο μισό δηλαδή περίπου 450 ευρώ το χρόνο.

Είναι αυτή μια καλή στιγμή για αγορά;

Οι τιμές των ακινήτων στις μεγάλες πόλεις θα συνεχίσουν να μειώνονται, καθώς η προσφορά εξακολουθεί να είναι μεγαλύτερη της ζήτησης, έτσι αν ψάχνετε να αγοράσετε στην Αθήνα ή τη Θεσσαλονίκη, προτείνεται να περιμένετε. Αν σας ενδιαφέρουν τα νησιά ή τουριστικές περιοχές, είναι πιθανό οι τιμές να αρχίσουν να αυξάνονται, καθώς η Ελλάδα έχει γίνει δημοφιλής τουριστικός προορισμός τα τελευταία χρόνια.

Εάν η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα είναι όνειρο για σας αλλά η διαδικασία ακόμη σας αποθαρρύνει, η Doorsteps βοηθά τους αγοραστές να αναγνωρίσουν τους κινδύνους στην ιδιοκτησία και να λάβουν καλύτερες αποφάσεις με 3 απλές υπηρεσίες. (1) Εκτιμήσεις Ακινήτων. Μάθετε την αξία αγοράς οποιασδήποτε ελληνικής ιδιοκτησίας σε μία εργάσιμη ημέρα. (2) Επιθεωρήσεις Ακινήτου. Κλείστε ένα ραντεβού για να μάθετε την πραγματική κατάσταση του οικοδομήματος, εάν χρειάζονται επισκευές και πόσο θα σας κοστίσουν οι ανακαινίσεις. (3) Διαχείριση ολοκλήρωσης. Βρες το σπίτι των ονείρων σου και η Doorsteps θα διαχειριστεί όλα τα στάδια έως τα συμβόλαια.

πίσω στα άρθρα

« | »