Η δυνατότητα ανάπτυξης των Ιονίων Νήσων

Το νησί της Λευκάδας και τα περίχωρά της

Info: Η Άλκηστις έχει εκτενή εμπειρία στο σχεδιασμό, τον προγραμματισμό, την εκτίμηση κόστους κατασκευής και τη διαχείριση νέων στεγαστικών έργων. Αποφοίτησε το 2005 από τη Σχολή Πολιτικών Μηχανικών του Πανεπιστημίου Πατρών και έχει εργαστεί ως Γεωτεχνικός Μηχανικός για την Arup Ltd και την Mott MacDonald Group Ltd στο Λονδίνο


Νέα χρονιά, νέες προοπτικές και ίσως νέες εξελίξεις; Τους επόμενους δύο μήνες θα μιλήσουμε για τις τάσεις Προσφοράς και Ζήτησης στην αγορά δεύτερων κατοικιών ειδικά για το νησί της Λευκάδας και τα περίχωρά της. Επιλέξαμε ειδικά αυτό το νησί του Ιονίου, επειδή γίνεται ένας δημοφιλείς προορισμός λόγω της γειτονίας με την ηπειρωτική Ελλάδα που το κάνει προσβάσιμο μέσω αυτοκινήτου και το γεγονός ότι το διεθνές αεροδρόμιο του Ακτίου είναι μόλις 17km οδήγησης.

Αυτό το άρθρο εξετάζει τις προοπτικές ανάπτυξης της Λευκάδας και των γύρω περιοχών, δηλαδή τους Νομούς Πρέβεζας, Αιτωλοακαρνανίας και Θεσπρωτίας, που εξυπηρετούνται εξίσου από το αεροδρόμιο του Ακτίου. Τα δεδομένα προέρχονται από διαφορετικές πηγές συμπεριλαμβανομένων της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής (ΕΛ.ΣΤΑΤ.), της Υπηρεσίας Πολιτικής Αεροπορίας στο Άκτιο, της Εφορίας του νησιού, εκθέσεις και δημοσιεύσεις ακινήτων όπως επίσης συνεντεύξεις με επενδυτές μετοχών, μεσίτες ακινήτων, συμβολαιογράφους, τοπικούς εργολάβους και μηχανικούς.

Η πλευρά της προσφοράς.

Ας δούμε πρώτα την πλευρά την προσφοράς. Το 2007 και το πρώτο τρίμηνο του 2008, υπήρξε μια ανοδική τάση στις επενδύσεις ακινήτων, ωστόσο η τάση αυτή δεν ήταν τόσο σημαντική συγκριτικά με τα προηγούμενα χρόνια. Αυτό ήταν ήδη ένα πρώτο σημάδι που τελικά θα υποδείκνυε μια μεταγενέστερη πτώση στις επενδύσεις ακινήτων, κυρίως ως αποτέλεσμα της υπερβολικής προσφοράς κατοικιών και της αύξησης των επιτοκίων και των τιμών.

Σύμφωνα με την Ελληνική Στατιστική Αρχή, το παρακάτω γράφημα αντιπροσωπεύει τον αριθμό των οικοδομικών αδειών (για νέα κτίρια μόνο) στην Ελλάδα μεταξύ 2002-2012 και αντικατοπτρίζει την πτωτική τάση στην κατασκευή νέων κτιρίων από το 2005 και μετά.

Source: National Statistical Service of Greece- New Construction Permits in Greece (2002-2011)


Σαφώς οι επενδύσεις δεύτερης κατοικίας ακολούθησαν την ίδια τάση. Ενώ κάποτε οι Ευρωπαίοι κυρίως, αναζητούσαν μια παραθεριστική κατοικία στην Ελλάδα άρχισε να μειώνεται αυτή η τάση μόλις χτύπησε η οικονομική κρίση. Αυτό κατά συνέπεια οδήγησε σε μια υπερβολική προσφορά παραθεριστικών κατοικιών.

Έτσι, από τη μια υπάρχει μεγάλη προσφορά δεύτερων κατοικιών στην Ελλάδα ενώ από την άλλη στερείται μιας συνεκτικής στρατηγικής για την ανάπτυξη ακινήτων με στόχο τη χρησιμοποίηση ολόκληρων εκτάσεων γης ή ιδιωτικών περιοχών για αυτό το λόγο. Ακριβώς όπως ανέφερε ο πρώην διευθυντής του Ionian Capital στη στήλη του Μαΐου το 2012, “Δυστυχώς, η ανάπτυξη των δευτερευουσών κατοικιών στην Ελλάδα δεν είχε αρκετό χρόνο ώστε να απογειωθεί πραγματικά πριν ξεσπάσει η διεθνής οικονομική κρίση το 2008, και από τότε η ανάπτυξη ήταν ουσιαστικά ανύπαρκτη”. Τόνισε επίσης ότι περίπου πριν το 2004 η ανάπτυξη των δευτερευουσών κατοικιών έγινε κυρίως από μικρούς ανεξάρτητους κατασκευαστές με εμπειρία στην κατασκευή πολυκατοικιών για την τοπική αγορά. Η πλειοψηφία αυτών των κατασκευαστών έφτιαξαν ένα προϊόν βασισμένο σε δικές τους εικασίες για το τι ήθελαν οι αγοραστές και όχι σε έρευνα αγοράς που ανέλυε τι ακριβώς ζητούσαν οι αγοραστές δεύτερων κατοικιών από το εξωτερικό. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα ένα σχετικά μεγάλο αριθμό κακοσχεδιασμένων δεύτερων κατοικιών διάσπαρτα στην όλη Ελλάδα και συχνά σε λάθος τοποθεσία. Στα πιο πρόσφατα χρόνια, οι κατασκευαστές έχουν αρχίσει να εξειδικεύονται στο σχεδιασμό δεύτερων κατοικιών και έτσι οι νέες κατασκευές ταιριάζουν καλύτερα στις απαιτήσεις των νέων αγοραστών.

Επιπλέον, με βάση τη διάλεξη του Μάνου Κρανίδη, στέλεχος της εταιρείας “Aspis Real Estate”, μία από τις γενικές τάσεις της λιανικής αγοράς ακινήτων είχε να κάνει με τη σταδιακή δημιουργία ζήτησης εξοχικών κατοικιών από το εξωτερικό. Ωστόσο, παρόλο που οι περισσότεροι ξένοι αγοραστές αναζητούν δεύτερη κατοικία σε έναν οργανωμένο οικισμό (με πολλές παροχές), στην Ελλάδα δεν υπάρχει αρκετή προσφορά για τα είδη των κατοικιών που ανταποκρίνονται στις ανάγκες αυτές. Παρόλα αυτά, τα τελευταία χρόνια ο αριθμός των οργανωμένων παραθεριστικών συγκροτημάτων έχει αυξηθεί, αλλά εξακολουθεί να μην είναι σημαντική η προσφορά στο συγκεκριμένο είδος. Τέτοια παραδείγματα είναι τα συγκροτήματα κατοικιών “Medi Terra” στην Πάρο, “Κάβο Σίδερο” στην Κρήτη και “Naxos Resort” στη Νάξο.

Το πιο λαμπρό παράδειγμα ενός οργανωμένου σχεδίου ανάπτυξης ακινήτων στην περιοχή, είναι στο Μεγανήσι, ένα νησί μεταξύ Λευκάδας και Αιτωλοακαρνανίας. Το φιλόδοξο σχέδιο που παρουσιάστηκε τον Οκτώβριο του 2010, θα περιλαμβάνει τη δημιουργία 16-18 πολυτελών βιλών μεγέθους 1000m2 η κάθε μία. Λαμβάνοντας υπόψη ότι η γύρω περιοχή υπερβαίνει τα 100 στρέμματα, το σχέδιο θα περιλαμβάνει επίσης τη δημιουργία πολλών ειδικών εγκαταστάσεων, όπως μαρίνα, ελικοδρόμιο και ένα γήπεδο γκολφ. Η επένδυση αυτή αναμένεται να προσθέσει αξία στο Μεγανήσι, καθώς και στις περιοχές κοντά του. Από τις συνεντεύξεις που πραγματοποιήθηκαν τα περισσότερα συγκροτήματα κατοικιών στο νησί της Λευκάδας κυμαίνονται από 1800 € έως 2500 € το τετραγωνικό μέτρο, ανάλογα με το μέγεθος και την τοποθεσία αλλά οι τιμές είναι διαπραγματεύσιμες.

Ένα πρόσφατο φαινόμενο που έχει προκύψει και ίσως έχει νόημα οικονομικά περισσότερο, είναι η αγορά μιας παλαιότερης κατοικίας όχι τόσο κοντά στην παραλία που ίσως χρειάζεται κάποια ανακαίνιση. Το πλεονέκτημα εδώ είναι ότι το κόστος αγοράς είναι σημαντικά μικρότερο και δεν χρειάζεται νέα οικοδομική άδεια. Το μειονέκτημα είναι ότι τέτοια σπίτια δύσκολα τα βρίσκεις διότι οι νέες κατασκευές διαφημίζονται πολύ περισσότερο.

Εν κατακλείδι

Προς το παρόν, είναι ασφαλές να πούμε ότι η συγκεκριμένη περιοχή του Ιονίου διατηρεί αμείωτο το ενδιαφέρον της αγοράς. Το άρθρο του επόμενου μήνα εξετάζει την πλευρά της ζήτησης εξοχικών κατοικιών στην Λευκάδα και στις γύρω περιοχές της.

——————————————————————————————————————————————————————————

Η Άλκηστις έχει εκτενή εμπειρία στο σχεδιασμό, τον προγραμματισμό, την εκτίμηση κόστους κατασκευής και τη διαχείριση νέων στεγαστικών έργων. Αποφοίτησε το 2005 από τη Σχολή Πολιτικών Μηχανικών του Πανεπιστημίου Πατρών και έχει εργαστεί ως Γεωτεχνικός Μηχανικός για την Arup Ltd και την Mott MacDonald Group Ltd στο Λονδίνο.

πίσω στα άρθρα

« | »